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股市有个非常出名的板块轮动理论,意思就是一个板块涨完,下一个板块会接力上涨。

板块轮动通常的规律是:金融--地产--有色--钢铁--电力--金融。这也是政策市的一个特色。

那些股市投资老炮,在板块轮动中,总是懂得联系的眼光去看股市风口,还知道什么时候起风了。当集体性跟风时,又明确其中分化,及时获利了结。

而在房地产中,板块轮动理论同样成立。

上一轮暴涨中,一线涨完,强二线涨,然后是弱二线城市补涨,三四线城市跟上。

现在明显处于楼市回调周期,一线回调已经一段时间了,我想接下来轮到在本轮城市暴涨中被称为强二线四小龙的厦门、杭州、南京、苏州了。厦门很明显已经开始了,接下来就轮到杭州、南京、苏州。

今天我们就分别来点评一下这几个城市。

2

厦门

8月以来,厦门是全国人民最关心的城市了,多军战战兢兢,唯恐厦门房价崩盘,殃及池鱼;空军拍手称快,暴跌了吧,泡沫破了吧,就等着看厦门崩盘的笑话。

两个极端情绪充斥着自媒体的头条:厦门崩盘、厦门腰斩、厦门暴跌...一个比一个吓人。

而我们也已经第一时间解读过了,厦门目前是分化的市场,岛内豪宅价格扎实,老破小在跌,岛外豪宅在跌,刚需盘平稳。

厦门岛内不是厦门人的厦门,而是属于全建有钱人的厦门,闽商经济强势,拥有一套厦门岛内的房子是有钱人圈层的标配。

而从数据上来看,厦门在2016-2017年的高潮期成交量爆表,然后在2017年成交量开始滑至低谷,然后在2018年开始缓慢爬坡,虽然成交量开始反弹,但整体上还是属于历史低谷。

厦门这个城市的房价,放在整个中国都是很特别的:

厦门一线的房价、二线的城市、三线的收入

厦门是全国闻名的海滨城市,温度、空气、景观都不错

厦门的房价是全福建的闽商抬起来的

厦门长期压在省会城市福州头上,福建人不少都不把福州放在眼里

其实如果你对国家的政治大事了解,你就会发现国家必须要扶持厦门,毕竟厦门隔着一条浅浅的海峡,还有一个国家的亲儿子离家出走,想要让它自觉回家,关键就是要把厦门扶持起来。

1978年,邓爷爷为什么在960万平方公里中偏偏挑中了深圳这个小渔村,最直接的原因还不是因为旁边挨着香港。

在大陆落后这些年,只有珠三角的概念,哪里有什么粤港澳大湾区,只是这几年,大陆的崛起、深圳的崛起,才有了粤港澳大湾区的概念,前几年,大陆在香港眼里就是个穷地方,人家不跟咱们玩啊,现在连南山的人均GDP超过了香港,人家自然是来讨好了你了。

天下熙熙,皆为利来;天下攘攘,皆为利往。这绝对是亘古不变的真理。

大陆想要让亲儿子自己回家,肯定就是要把厦门扶植起来。

所以厦门的价值长期值得看好,即使会面临回调,最多也只有20%左右的调整,因为岛内无地可拍,房子卖一套少一套,就决定了厦门岛内的房子具有长期价值。

2

杭州

杭州在G20、亚运会、阿里巴巴的三重大利好之下,从2016年延续至今,房价一路高歌猛进,甚至有要把广州超越的味道。

在调控之前,杭州吸引了来自全国的资金来炒热整个市场,成交量一路领涨全国。2017年以来,伴随着杭州的新闻就是:地王、抢房、全款、靠关系,即使是在2018年初,杭州依然是在吸引全国的资金,主城区无房可售已是常态。

杭州的火,地王、城市的三重利好,一是大家对杭州一致看涨的预期,吸引了江浙沪一带的众多投资客,特别是温州。

二是杭州的拆迁,2017年全年完成整村征迁69个村,征迁59796户。2018年,将完成56个整村征迁,征迁住户4万户。

而拆迁中80%都是属于货币化安置的,全国郑州是最早在主城区消灭城中村的,而2017年,杭州便启动中国5年来最大规模的城市拆迁。

当天量的货币追逐稀缺的房源,犹如烈火烹油,将杭州的市场推向火 爆。

而从2018年7月开始,杭州市场开始转向,市面上之所以还有量成交,无非是还盯着几千套可提前兑现红利的限价房。

而到了2018年下半年,笼罩在杭州上空的,就变成了P2P暴雷、土拍凉凉,杭州老百姓的预期开始转变。

更让杭州市场扑朔迷离的是,2016年高价拿地的地王项目将陆续入市,而目前中央的声音是“遏制房价上涨”,高地价与低备案价的冲突,那接下来市场作何反应?

很明显,也是回调,去泡沫。

3

南京

南京最火的时候,是2016年年初,属于在本轮行情中反应较快且上涨较多的城市,虽然南京的成交量不是一路直上,但是价格可谓是一骑绝尘。

南京也是一个充满矛盾的市场,一方面是高昂的地价,一方面是限价严格,即使是品质非常高的楼盘,也无法备案到比较高的价格,开放商只能在低价入和封地观望之间选,整个就是一个非常胶着的市场。

像南京的热点改善板块河西新区和江北新城,一房难求。而供应量的远郊板块,去化效果差,成交量迟迟上不去,无人问津。

所以整个市场的热度难以持续,而是断断续续,偶尔有个地王、偶尔有个抢房的新闻维持着热度。

在中国,只有两个城市名字带“京”,北京和南京。

南京和苏州是两个相爱相杀的城市,南京是政治中心,苏州是经济中心,江苏的经济之强可与广东相媲,江苏的民富之均,全国前列。

其实南京与厦门一样,都是属于房价与自身城市的经济水平相脱节的,这两个城市都是有点泡沫的。上个月,南京刚刚上过易居的房价与收入偏离度排行榜中,厦门排第一,紧随其后的就是南京。

现在还在支撑南京行情的,就是限价新房,而随着这一波调整,一旦限价新房,无法拖住二手房,那么二手房回调、地市遇冷,就是顺理成章的事情。

在行情的末期,所以的城市都心照不宣地站队政治,南京也一样。其实,治大国如烹小鲜,油盐酱醋料要恰到好处,不能过头,也不能缺位。

南京的房价涨成这样,再涨就过头了。现在一线城市调整,涨了这么多的强二线城市南京,没有理由能逃脱得了。

4

苏州

苏州是长三角限价限得最严格的城市,但是也是限得比较合理,不是像南京一样的一刀切,而是根据地价去制定指导价,所以整体上还是给了市场开发商的一定的利润。

2017年以来,苏州持续量缩,并不是因为房子不好卖,主要是因为本身并没有天量的房源供应,除了春节期间推货量较多,其他时间都很有限,甚至有几个月还出现供应紧张的情况。

如果放眼整个强二线城市市场,苏州明显是属于比较冷的,地价暴跌,甚至是流拍,成交量也在缩小。

而真实的苏州是:开发商重仓苏州拿地。

为什么开发商敢这么玩?

主要是因为苏州基本面向好,未来的供需还是比较紧张的,而且目前的库存集中于相城、吴中等远郊,苏州工业园区和姑苏区的库库存量已经降到历史低点,库存非常紧张。

而这两个核心区又是属于苏州改善家庭的首选,苏州表面看起来冷,但是房价的底子是非常扎实的。

而且苏州市场比较特殊的还有购房资格,必须要交满1年社保,不支持补交,毕竟乖乖等一年,而对于买房这件急迫的人,极少有人愿意等。

而且苏州的入户门槛还是比较高的,必须是挂靠上市公司,3以上学历,年龄在40岁之下。买得起苏州房子的上海人、杭州人、南京人,哪个城市级别不比苏州高,你觉得他们真的愿意迁户口?

所以苏州严格意义上来说,是属于本地人的市场,外地人可作为的东西不多。苏州可能是本轮强二线回调中,最安全的城市。

3

楼市板块轮动大幕已开启,接下来就是去泡沫,一线城市回调,接下来就是强二线城市,想必,强二线城市的回调会比一线城市来得更猛烈。

不要在错误的时间进场!